Квартира на продажу — стоит ли делать ремонт

Квартиры, которые продают на рынке, бывают в различном состоянии. От полностью готовых для жилья, до новостроек, находящихся в состоянии «голого бетона», и бывших наркоманских притонов на вторичном рынке.

Естественно, что жилье с отделкой выглядит намного привлекательнее. Но вот следующий из этого вывод, что частному инвестору для того, что бы увеличить рентабельность своих денежных вложений, нужно обязательно делать ремонт, при ближайшем рассмотрении оказывается не таким уж очевидным.

Начнем с экскурса в историю. Отделка новостроек в советские годы была обязательной, квартира встречала своих жильцов линолеумом на полу, зеленым кафелем и полосатыми обоями.

Такая практика сохранилась и в первые постсоветские годы. Но затем московские власти стали обращать внимание на то, что многие элементы отделки новых домов выбрасывают на свалку. Детальное изучение вопроса показало, что состоятельные новоселы категорически не хотят жить в навязанных интерьерах. Было принято решение провести диверсифицированную политику, то есть квартиры на продажу начали сдавать без отделки — это позволило немного уменьшить их цену, а то жилье, что предоставлялось городом в рамках социальных программ, продолжали облагораживать. У специалистов даже термин новый появился — муниципальная отделка.

Правда, в последнее время тенденции несколько изменились: отделка появилась и в квартирах на продажу. Обычно квартиры с отделкой предлагают в комплексах эконом или комфорт класса. На сегодняшний день примерно 23% корпусов предлагают с отделкой, причем в 14% из них отделка включена в стоимость квартиры. Такие квартиры относятся к жилью эконом — класса. В жилье комфорт — класса, отделка считается дополнительной опцией, и ее предоставляют исключительно по желанию покупателя.

Отделка не рассматривается застройщиком как способ увеличения стоимости квартиры, это инструмент для того, что бы повысить динамику продаж особенно в жилье эконом — класса. Тут покупатель обычно выкладывает максимум средств на приобретение квартиры. Если же придется делать ремонт, покупателю нужно будет потратить свои деньги не только на него, а и аренду временного жилья. Именно по этой причине квартиры с отделкой получают все большую популярность, в нее покупатель может вложить все средства, даже те, что он планировал вложить в ремонт, и как следствие может приобрести квартиру большей площади, чем планировал.

Без отделки

Так какую же сумму нужно потратить покупателю, что б привести в порядок приобретенную квартиру в новостройке? Начнем с квартир без отделки, потому что именно их на рынке большинство. Самый бюджетный ремонт будет стоить 200$ за квадратный метр, а качественный 500$ за квадратный метр.

Достаточно часто стали встречаться такие предложения как новостройки с частичной отделкой. На первый взгляд все вроде понятно, застройщик сделал часть ремонтных работ. Остальное оставил для покупателя. Но тут возникает главный вопрос — что именно сделано?

Частичная отделка — достаточно размытое понятие, потому что каждый застройщик под этим понятием подразумевает свое — различные комбинации или наличие различных элементов.

Чаще всего частичная отделка бывает в таком виде: выравненные полы, есть перегородки между комнатами, стены и потолки нуждаются в окончательной шпатлевке, электрика разведена по квартире, трубы проведены в санузел, но самой сантехники нет, отсутствуют межкомнатные двери, а у окон нет подоконников и откосов.

Стоимость приведения такой квартиры в жилое состояние будет стоить примерно 9 тысяч рублей за квадратный метр.
Относительно полной отделки — здесь готово абсолютно все. Покупателю всего лишь нужно приобрести мебель. Кстати, и эту услугу застройщики предлагают, но за дополнительную плату. Новостройки с отделкой достаточно часто приобретают люди, покупающие жилье в кредит. Потому что если делать в квартире ремонт, то средства еще нужно будет тратить на оплату съемного жилья, и одновременно оплачивать и жилье и кредит. А в случае с готовым жильем траты на съемное жилье можно избежать. Еще один плюс квартир с полной отделкой — возможность не жить в атмосфере ремонтов у соседей и с первого дня наслаждаться тишиной и уютом.

Поэтому вопрос к квартирам с отделкой один — понравится ли покупателю ее качество. Однозначного ответа здесь нет. Иногда бывает, что застройщики слишком экономят, например, ставят тонкие входные двери, и жильцам приходится их менять.

На рынке вторичного жилья все по — своему, но в чем — то напоминает новостройки. Здесь квартир без отделок нет, но иногда предыдущие жильцы доводят квартиру до такого состояния, что бетонные стены выглядят намного лучше.
У риелторов на предмет состояния вторичных квартир есть собственная квалификация:

  • «убитая» квартира, обычно такие квартиры остаются после наркоманов, алкоголиков и бомжеватых пенсионеров. Вид таких квартир иногда бывает настолько ужасающим, что отпугивает даже самых бесстрашных покупателей. Обычно в таких квартирах необходимо заменять все инженерные системы, провести новую электропроводку, и установить новые трубы водоснабжения. То есть такие квартиры, это, по сути — аналог новостройки без отделки и сделать там нужно не меньше, а иногда и больше.
  • квартира «под ремонт» здесь все во многом похоже на предыдущую категорию. Различие только в том, что тут нет столько мусора. И что на фоне общей разрухи может оказать что — нибудь работоспособное, например, электропроводка. То есть, в этом случае цена ремонта будет меньше.
  • «советский ремонт» — в квартире все сделано, и все нормально, но это все было сделано лет двадцать назад, все обветшало. Подобные квартиры у покупателей отвращения не вызывают. Кроме этого, если у них не хватает денег на ремонт, то в таком интерьере можно и пожить некоторое время.
  • «нормальное состояние» — тут речь идет о нормальном ремонте, сделанном несколько лет назад. Такие квартиры нуждаются всего лишь в небольшом косметическом ремонте и все.
  • «евроремонт» он встречается намного реже, чем декларируется. Если же квартира на самом деле такая, как обещали, проблема может быть только одна — интерьер не понравится покупателю.

Теперь перейдем к вопросу, который мы затронули в начале статьи, а стоит ли делать в квартире предпродажный ремонт.
По существу ответы сводятся к категорическому нет. Естественно, что отремонтированная квартира стоит дороже, чем квартира без ремонта. Разница будет меньше, чем вами затраченная сумма.

Ремонт даже самого высокого качества максимально оправдывается на 50%. Этот процент как правило зависит от того проживали ли хозяева после ремонта в отремонтированной квартире или сразу же выставили ее на продажу. Получается, что квартира, приобретенная за десять миллионов рублей, потребовавшая дополнительных расходов на ремонт в два миллиона рублей, стоить будет не двенадцать миллионов рублей, а примерно десять с половиной миллионов.

Не стоит забывать еще и о том, что недвижимость постоянно повышаться в цене. А отделка дешевеет и ветшает. И сделав в квартире ремонт с инвестицией, вы гарантированно потеряете деньги.

Подводим итоги

Если квартира готовится на продажу, в ней нужно провести лишь те мероприятия, которые не потребуют от вас дополнительных вложений — выбросить ненужные вещи, помыть окна, почистить сантехнику. Никаких действий, влекущих за собой финансовые траты делать не нужно — они себя не окупят. Ремонт имеет смысл только в том случае, если перед тем, как продавать квартиру вы некоторое время будите сдавать ее в аренду.

Метки текущей записи:

,
 
Статья прочитана 649 раз(a).
 

Еще из этой рубрики:

 

Дочитали статью до конца? Пожалуйста, примите участие в обсуждении, выскажите свою точку зрения

* Текст комментария
* Обязательные для заполнения поля

Последние Твитты

Loading

Архивы

Наши партнеры

Читать нас

Связаться с нами

Наши контакты

Тел.      8-905-544-87-22

Skype   aleksei52535

ICQ       525-111