Кредиты для покупателей новостроек – банковские программы с низкими ставками и рассрочка от застройщиков

Кредиты для покупателей новостроек – банковские программы с низкими ставками и рассрочка от застройщиков Как известно, наши желания не обязательно совпадают с нашими возможностями, как в знаменитом тосте из фильма «Кавказская пленница». И граждане, нуждающиеся в крыше над головой, порой не имеют средств, необходимых для единовременной оплаты такой дорогой покупки. Приобрести квартиру им помогут только программы, позволяющие растянуть оплату на некоторый, желательно длительный, срок, в идеале – 15-20 лет. Продавцы недвижимости тоже заинтересованы в подобных программах, так как они значительно увеличивают количество их потенциальных клиентов.

Дешевле можно, но только для «своих»
Самый известный и ставший привычным способ решения жилищной проблемы – банковская ипотека, цель которой в том и состоит, чтобы распределить выплату на максимально длительный период времени. Однако описываемая ситуация имеет одну «загогулину» — ипотека выдается под залог квартиры, но в нашем случае недвижимости нет, так как она еще не построена. Сегодня новостройки покупаются чаще всего на этапе котлована, когда ни самой квартиры, ни документов на нее просто не существует.

Как же быть в подобной ситуации? Как известно, нет безвыходных положений, и банки выдают кредиты даже таким клиентам. Но, поскольку кредит в отсутствие залога считается рискованным, то его выдают под более высокую процентную ставку. Некоторые эксперты подтвердили, что в среднем надбавка может составлять в пределах 0,5-2,5% от стандартной ставки. Покупателям приходится платить повышенную ставку вплоть до вступления в право собственности на недвижимость, и это, конечно, не очень приятный момент.

Однако большая часть специалистов, напротив, не согласилась с этим мнением. По их утверждению, ипотечная ставка на квартиры в новостройках не выше, чем на вторичном рынке, а порой и ниже. Оказывается, что существуют банковские программы, предлагающие покупателям нового жилья более выгодные условия, чем в среднем по рынку. На первый взгляд, это утверждение кажется парадоксальным, но только для тех, кто не знаком с механизмами финансирования строительного бизнеса. Дело в том, что сегодня банки активно вкладывают собственные средства в девелоперские проекты, поэтому они кровно заинтересованы в том, чтобы продажи квартир шли как можно быстрее, и в то же время имеют полную информацию о состоянии строительства.

Будучи заинтересованными в скорейшей продаже объекта, банки создают для покупателей максимально комфортные условия кредитования, которые не только не хуже, чем на вторичном рынке, но порой оказываются даже более привлекательными.

Клиент, который явится в банк с просьбой дать заем на покупку недвижимости в «посторонней» новостройке, рискует вовсе не получить денег, а если ипотеку все-таки дадут, то под высокий процент. Но стоит обратиться за кредитом под квартиру в новостройке, которая имеет непосредственное касательство к банку, как отношение к заемщику моментально изменится, и ставка по кредиту – тоже, причем в лучшую сторону.

Сходства и различия
Во всем остальном банковские программы, рассчитанные на покупателей новостроек, тоже не уступают тем, которые действуют на вторичном рынке. Сроки выплаты, проверка платежеспособности, первоначальный взнос – параметры в обоих случаях практически идентичны. Страховка на первом этапе, до оформления права собственности на квартиру, будет даже дешевле. Это объясняется тем, что при заключении первичной сделки нет необходимости страховать титул, в результате чего страхование дешевеет в несколько раз, хотя впоследствии оно сравняется по стоимости с ипотечными программами для вторичного жилья.

Сегодня рынок предлагает огромный спектр разнообразных программ ипотечного кредитования для клиентов с любыми возможностями. В них варьируются размер первоначального взноса (включая нулевой), сроки кредитования (вплоть до 50 лет), способы подтверждения дохода и т. д. При этом дополнительного залога, кроме строящейся квартиры, как правило, не требуется.

С ДДУ и без него: схемы разные, условия одинаковые
Один из вопросов, волнующих потенциальных заемщиков, — является ли непременным условием получения кредита оформление договора долевого участия (ДДУ)? Большинство экспертов, к которым обращаются с этим вопросом, обычно отвечают, что ДДУ – это предпочтительный, но не единственный вариант. Использование других схем покупки новостройки возможно, но может привести к некоторому удорожанию кредита (на 1-2%).

Другие специалисты указывают на то, что ДДУ – только один из способов, предусмотренных 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве…». В 2010 году в него были внесены изменения, расширяющие возможности банков в привлечении средств покупателей. Помимо ДДУ, сегодня продажа недвижимости может осуществляться через жилищно-строительные или жилищно-накопительные кооперативы, а также выпуск жилищных сертификатов.

Так, объекты, в которых квартиры реализуются через жилищно-строительные кооперативы, аккредитуются в банках на тех же условиях, что и новостройки, продающиеся по ДДУ. По данным экспертов, в Санкт-Петербурге сегодня около четверти жилья на первичном рынке реализуется по схеме ЖСК.

Больше программ, хороших и разных…
В последние годы банки действительно значительно смягчили условия кредитования первичного жилья, чтобы стимулировать потребителей к покупке квартир на стадии строительства. Так, Сбербанк предлагает кредит на 12 лет при ставке 12%, при этом первоначальный взнос составляет те же 12% от стоимости жилья. Чаще всего программы, предлагающие низкие ставки (ниже 14%) носят характер специальных предложений от банков, но такие акции случаются постоянно, и их количество по рынку довольно значительно. Сегодня потенциальному покупателю не составит труда найти варианты со ставкой от 11,5% до 12,5%. Порой можно натолкнуться даже на программы кредитования на строящиеся объекты под 11% годовых. Правда, такие низкие ставки обычно предполагают значительный первоначальный взнос и короткий период выплаты кредита.

Кроме того, ряд банков имеет программы, рассчитанные на потребителей, уже имеющих некоторую жилплощадь, но желающих улучшить свои жилищные условия. Они не предусматривают внесения первоначального взноса, а залогом в данном случае выступает старая квартира. Эти программы характеризуются меньшим сроком кредитования (от 1 до 3 лет), а средний уровень ставок начинается от 12% годовых (чаще – 13% и даже несколько выше). Размер займа может достигать 70% стоимости имеющейся жилплощади, но не может превышать 15% стоимости новой квартиры.

Эксперты полагают, что в условиях стагнации экономики нынешние ставки изменятся не раньше окончания I квартала нынешнего года. В случае возобновления экономического роста тенденция к удешевлению кредитов, выдаваемых до регистрации права собственности, может усилиться.

Справедливости ради нужно отметить, что действительно выгодные предложения могут себе позволить главным образом ведущие банки, а вот кредитные учреждения калибром поменьше не готовы к подобным проявлениям щедрости. Для кредитования новостроек среднерыночная ставка в них достигает 13,5%, а вот на вторичном рынке они предлагают действительно выгодные программы, начинающиеся от 8,5% годовых.

А как на практике?
Итак, на что может рассчитывать средний гражданин, желающий купить небольшую квартиру за 5 миллионов рублей? Предположим, что из нужных средств у него имеются только 2 миллиона рублей. Значит, требуется взять в банке ипотечный кредит на недостающую сумму. Идеальный заемщик – это гражданин России среднего возраста, имеющий официальный доход, достаточный для получения займа. Кредит можно взять на срок от 7 лет, и на время всего периода платежей процентная ставка останется неизменной

В разных банках программы предоставления ипотеки для приобретения жилья на первичном рынке несколько отличаются друг от друга, но принципиальной разницы между ними нет. Итак, при сроке выплаты кредита в 15 лет процентная ставка составляет в среднем 12% (хотя может варьироваться от 11,5 до 12,5%), а размер ежемесячных платежей – порядка 36 тысяч рублей. Если кредит на покупку жилья в новостройке оформлен на 12 лет при аналогичной ставке (12%), то покупателю придется платить ежемесячно уже по 39,4 тысячи рублей.

Однако возможны и более щадящие условия предоставления займа. Предположим, клиенту нужен кредит в размере 2 миллионов рублей на больший период времени, скажем, 20 лет. При таких «вводных» ежемесячный платеж будет равняться 22,3 тысячи рублей.

Рассмотрим еще один пример – клиент банка покупает квартиру в подмосковной новостройке за 3,5 миллиона рублей, имея всего 1 миллион рублей собственных средств для уплаты первоначального взноса. Ему нужен кредит на 10 лет в размере 2,5 миллиона рублей. В этом случае покупатель может рассчитывать на ставку 12,5%, при которой ежемесячный платеж равен 36,6 тысячи рублей. На вторичном рынке, при остальных равных условиях, ставка уменьшится до 11%, а ежемесячные платежи – до 34,44 тысячи рублей.

Ипотека vs рассрочка
Несмотря на обилие банковских ипотечных программ, строительные компании тоже не сидят сложа руки, и прилагают все возможные усилия для активизации продаж. Правда, их возможности несколько ограничены во времени – они не могут предложить те же сроки кредитования, что и банки, поэтому длительность действия программ рассрочек сопоставима с периодом строительства дома. Обычно они рассчитаны на срок от года до полутора лет. Очень редко рассрочку могут продлить до 3-х лет, а еще более щедрые предложения от застройщиков можно пересчитать на пальцах одной руки.

Основными недостатками этой схемы называют высокую финансовую нагрузку на покупателя и его недостаточную юридическую защищенность. Клиент банка находится в сфере действия Гражданского кодекса РФ и других законов, регулирующих ипотечное кредитование, а вопросы предоставления рассрочки покупателю первичной недвижимости регламентированы гораздо слабее. Поэтому, прежде чем поставить подпись под договором с компанией-застройщиком, нужно очень внимательно ознакомиться с содержанием документа, и особенно – с теми пунктами, которые касаются санкций, предусмотренных на случай просрочки платежа.

Программы ипотеки и рассрочки платежей не дополняют и не заменяют друг друга, поскольку они рассчитаны на разные категории покупателей. Ипотечные кредиты берут люди, у которых нет суммы, достаточной для покупки квартиры и, как говорится, не предвидится. Поэтому единственная возможность для них получить собственную жилплощадь – это растянуть платежи на достаточно большой срок (от 7 лет). Программами рассрочки пользуются покупатели, у которых есть деньги на приобретение квартиры, но по каким-то причинам они не могут внести их немедленно, либо необходимая сумма появится в обозримом будущем. Чтобы воспользоваться рассрочкой, потребителю не нужны доказательства платежеспособности или залог в виде квартиры.

О том, как работает рассрочка, расскажет пример одного из малоэтажных подмосковных жилых комплексов – «Валь д’Эмероль», расположенного вдоль Минского шоссе. Самая недорогая однокомнатная квартира в этом ЖК стоит 2,5 миллиона рублей. В качестве первого взноса покупатель должен заплатить половину стоимости, то есть 1,25 миллиона. Оставшаяся сумма делится на 12 равных долей по 104,12 тысячи рублей, которые нужно погасить в течение года. Это же правило работает в отношении жилья большей площади. Ежемесячный платеж составляет 137,5 тысячи рублей для двухкомнатных квартир, и 245,83 тысячи – для трехкомнатных.

Делаем выводы
Привлечение собственных средств банков к строительству жилья благотворно повлияло на их кредитную политику в отношении клиентов, приобретающих жилплощадь в «родных» объектах. Несмотря на отсутствие готовой залоговой недвижимости, они могут получить кредит на условиях, не худших, а порой и лучших, чем обладатели документов о праве собственности на уже построенную жилплощадь. А, значит, дискриминации приходит конец, и ипотека на строящиеся объекты стала более доступной, чем была еще недавно.

Метки текущей записи:

,
 
Статья прочитана 668 раз(a).
 

Еще из этой рубрики:

 

Дочитали статью до конца? Пожалуйста, примите участие в обсуждении, выскажите свою точку зрения

* Текст комментария
* Обязательные для заполнения поля

Последние Твитты

Loading

Архивы

Наши партнеры

Читать нас

Связаться с нами

Наши контакты

Тел.      8-905-544-87-22

Skype   aleksei52535

ICQ       525-111